On tombe encore régulièrement sur le livret LEL dans les brochures de la Caisse d’Épargne quand on commence à préparer un achat immobilier. Ce produit d’épargne logement, spécifique à ce réseau bancaire, fonctionne sur le même principe que le CEL (compte épargne logement) mais avec quelques particularités. La vraie question, c’est de savoir si ce livret a encore un intérêt concret quand on vise un projet immobilier à horizon de deux ou trois ans.
Livret LEL et CEL : ce qui change vraiment sur le terrain
Le LEL est en réalité un CEL commercialisé sous une appellation propre à la Caisse d’Épargne. Les règles de base sont identiques : plafond de 15 300 euros, versement initial de 300 euros, retraits libres tant qu’on maintient un solde minimum de 300 euros.
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Le taux d’intérêt suit celui du CEL réglementé, soit 1 % hors prime d’État. Les intérêts sont calculés par quinzaine, le 1er et le 16 de chaque mois. Ce rendement est en baisse continue depuis 2024, ce qui pèse sur l’attractivité du produit pour constituer un apport.
Le LEL ne donne pas accès à un prêt plus avantageux qu’un CEL classique. Le mécanisme de droit à prêt, le plafond d’emprunt et les conditions d’ancienneté sont strictement les mêmes. Autrement dit, changer de réseau bancaire pour ouvrir un CEL ailleurs ne changerait rien au fonctionnement du produit.
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Droit à prêt épargne logement : les seuils que personne ne calcule avant de signer
On ouvre souvent un livret LEL ou un CEL en pensant qu’il suffira de quelques mois d’épargne pour débloquer un prêt à taux préférentiel. La réalité est plus contraignante.
Ancienneté et intérêts cumulés
Pour obtenir un prêt épargne logement via un CEL (ou LEL), deux conditions doivent être remplies simultanément :
- Le compte doit avoir au moins 18 mois d’ancienneté au moment de la demande de prêt.
- Un montant minimum d’intérêts cumulés doit avoir été acquis : 75 euros pour un achat ou une construction, 37 euros pour des travaux d’amélioration, 22,50 euros pour des travaux d’économie d’énergie.
Avec un taux à 1 %, atteindre 75 euros d’intérêts prend du temps. Sur un solde moyen modeste, on dépasse facilement les deux ans avant de remplir cette condition. Si votre projet immobilier est prévu dans les 24 mois, le LEL risque de ne pas être opérationnel à temps.
Un plafond de prêt structurellement bas
Le droit à prêt issu d’un CEL est plafonné à 23 000 euros sur 15 ans maximum. Pour un achat immobilier, ce montant couvre rarement plus qu’une fraction du financement. À titre de comparaison, un PEL peut ouvrir droit jusqu’à 92 000 euros de prêt épargne logement.
Le total combiné PEL + CEL reste lui aussi plafonné à 92 000 euros. Le LEL ne permet donc pas d’augmenter l’enveloppe globale si on détient déjà un PEL au plafond de ses droits. Son utilité se limite à répartir les droits à prêt entre plusieurs membres du ménage, une stratégie qui concerne surtout les couples où chacun détient son propre compte.
Rendement du LEL face au Livret A et au LDDS pour un apport immobilier
On nous demande souvent si le LEL vaut mieux qu’un Livret A ou un LDDS pour constituer un apport. La réponse est nette sur le plan du rendement pur.
Le Livret A et le LDDS affichent un taux nettement supérieur à celui du CEL/LEL. L’écart se creuse encore quand on intègre la fiscalité : les intérêts du Livret A et du LDDS sont totalement exonérés d’impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux. Ceux du CEL (et donc du LEL) ouvert après 2018 sont soumis au prélèvement forfaitaire unique.
À rendement inférieur et fiscalité moins favorable, le LEL ne se justifie que par le droit à prêt. Si ce droit à prêt ne représente qu’une fraction marginale de votre financement, le livret perd son intérêt face à des supports plus liquides et mieux rémunérés.
- Pour un apport à court terme (moins de 2 ans), le Livret A ou le LDDS offrent une meilleure disponibilité et un meilleur rendement net.
- Pour un projet à moyen terme (3 à 5 ans), un PEL récent peut compléter l’épargne avec un droit à prêt plus substantiel, même si son taux de prêt n’est pas toujours compétitif face aux offres bancaires classiques.
- Pour une stratégie mixte, l’assurance vie en fonds euros permet de placer un surplus d’épargne avec un horizon flexible, tout en diversifiant le risque.
Ouvrir un LEL aujourd’hui : les seuls cas où ça reste pertinent
On ne va pas dire que le LEL est inutile dans tous les cas. Quelques situations spécifiques lui conservent un intérêt, même limité.
Si vous êtes déjà client de la Caisse d’Épargne, que votre Livret A et votre LDDS sont au plafond, et que vous avez un horizon de projet supérieur à deux ans, le LEL peut servir de réservoir d’épargne complémentaire avec un petit bonus sous forme de droit à prêt. Le LEL n’a d’intérêt que si vos livrets réglementés principaux sont déjà saturés.
L’autre cas concerne les ménages qui souhaitent cumuler les droits à prêt CEL entre conjoints pour optimiser le financement global. En combinant deux CEL (ou LEL) avec un PEL, on peut structurer une demande de prêt épargne logement répartie entre deux emprunteurs, ce qui peut faciliter le montage auprès de la banque.
En dehors de ces situations, le Livret A et le LDDS restent les supports prioritaires pour constituer un apport immobilier. Le PEL garde sa place dans une stratégie à moyen terme pour ceux qui veulent sécuriser un droit à prêt plus conséquent. Le LEL, lui, se retrouve en bout de chaîne : un outil de complément, pas un pilier de financement.
