Les club deals hôteliers ont le vent en poupe. Le principe est simple : quelques investisseurs se regroupent pour acquérir un hôtel, le rénover, l’exploiter, puis le revendre sur un horizon de cinq ans. Les rendements annoncés tournent autour de 10 à 12%. C’est concret, c’est tangible, et dans un marché où les SCPI classiques peinent, c’est séduisant.
Mais c’est aussi un placement où la protection de l’investisseur dépend presque entièrement de la qualité du gérant. Voici les cinq points à vérifier systématiquement, illustrés par un cas concret : celui de SantaREIM Partners, société de gestion spécialisée en hôtellerie fondée en 2024.
1. Le parcours réel des dirigeants, pas seulement leur CV
Un CV impressionnant n’est pas une garantie. Patrick Lenoël, cofondateur de SantaREIM, affiche trente ans d’expérience en gestion immobilière et dix ans comme vice-président de l’ASPIM. Ce que le CV ne dit pas : sa précédente société, Apicap, a été placée en liquidation judiciaire en 2025, agrément AMF retiré. Il avait déjà créé SantaREIM quand les difficultés d’Apicap se sont matérialisées.
Le réflexe : chercher au-delà de la plaquette, consulter les bases comme Pappers ou Societe.com, vérifier ce qu’il est advenu des structures précédentes.
2. Les antécédents à l’étranger
Le cofondateur Olivier Coustet a mené l’essentiel de sa carrière entrepreneuriale au Brésil. Une enquête de la newsletter Zero Bullshit a documenté des éléments préoccupants liés à cette période : dissolution irrégulière de société, dettes fiscales, procédures judiciaires. Des faits difficiles à vérifier pour un investisseur français, mais que deux épisodes d’investigation détaillée ont mis en lumière.
Le réflexe : ne pas se limiter aux antécédents français. Si un dirigeant a opéré à l’étranger, tenter de vérifier le bilan de ces activités.
3. Le statut réglementaire exact
Toutes les sociétés de gestion ne se valent pas en termes de régulation. Certaines opèrent sous agrément AMF, d’autres en sont dispensées selon la nature et la taille des véhicules. La différence en termes de protection pour l’investisseur est significative. Il faut vérifier si la société est régulée, pour quelles activités, et si les fonds proposés entrent dans le périmètre de l’agrément.
4. La provenance des cofinancements
Le fait qu’un projet soit cofinancé par des acteurs publics (Bpifrance, collectivités, fonds régionaux) donne une impression de solidité. Dans le cas de SantaREIM, le Fonds Tourisme Côte d’Azur a accompagné les premiers projets, avec la Caisse d’Épargne, la CCI de Nice et la Banque européenne d’investissement. Mais un cofinancement public n’est pas une validation du gérant. C’est une décision de crédit sur un actif, pas un audit d’honorabilité.
Le réflexe : ne pas confondre validation institutionnelle d’un projet et approbation des dirigeants.
5. Les sources d’information indépendantes
Dans un marché où l’essentiel de l’information disponible est produite par les émetteurs eux-mêmes (communiqués de presse, plaquettes, sites vitrine), les sources indépendantes sont rares mais précieuses. Des newsletters d’investigation comme Zero Bullshit font un travail de vérification que ni les régulateurs ni les médias généralistes ne font systématiquement.
